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土耳其项目房地产投资基金（PGYF）

在基金内开发房地产项目，可将土地所有者、承建商和投资者纳入同一个受资本市场委员会监管的结构。本指南介绍PGYF如何运作以及适合哪些人。

简要回答：项目房地产投资基金（proje gayrimenkul yatırım fonu，PGYF）是一种土耳其房地产投资基金，其投资组合主要由在建物业（住宅、办公、商业或综合用途）构成。基金利用合格投资者的资本开发项目，然后出售或出租竣工单元。该基金由资本市场委员会许可的资产管理公司设立和管理。

PGYF如何运作？

项目与土地：土地可以实物出资方式注入基金，也可由基金购买；以地换房（合作建房）安排可调整适用于基金结构。
设立基金：资产管理人起草针对该项目的基金章程和发行文件，并取得资本市场委员会的批准。
募集资本：合格投资者和项目合作方认购基金份额；可根据施工进度分期催缴款项。
开发建设：施工依据与承建商签订的合同进行；工程进度和价值通过独立评估报告进行跟踪。
出售或出租：竣工单元被出售或出租；收益予以分配或赎回基金份额。

适合哪些人？

开发商和承建商

银行贷款之外的融资来源：在受监管的结构中引入共同投资者参与项目。

土地所有者

将土地注入基金并分享项目的增值收益，以基金份额代替竣工单元。

投资者

持有专业管理项目的一部分份额，而非单套公寓。

外国投资者

持有50万美元基金份额满三年，即符合申请土耳其国籍的条件。

房地产投资基金与项目房地产投资基金对比

	房地产投资基金（GYF）	项目房地产投资基金（PGYF）
投资组合	主要为已竣工、可产生收益的物业	主要为在建项目
收益来源	租金收入和资本增值	开发利润和销售收入
期限	长期，可不设期限	通常与项目进度挂钩
风险	租赁风险和市场风险	另增施工、成本和销售风险

综合指南：什么是房地产投资基金？

税务处理

基金收益免征企业所得税（《企业所得税法》第5/1-d条）。根据第7524号法律，自2025年1月1日起，房地产基金须分配其房地产收益的至少50%。
持有超过两年的房地产基金份额所获收益适用0%预扣税（第11107号总统令）。
土地注资和单元销售涉及的税费（增值税、地契费、转让收益）取决于具体结构，应在设计阶段与税务顾问一起进行测算。

设立PGYF前需准备的资料

土地的地契、规划状态和许可证
可行性研究：成本、销售价格假设、时间表
承建商和项目合作方的信息
融资计划：基金资本、贷款、预售

FT Portföy为开发商和承建商设计、设立并管理PGYF。Türkçe

常见问题

谁可以投资PGYF？

基金份额面向合格投资者出售：即符合资产门槛的公司、机构和个人。

土地所有者能否将土地注入基金？

可以。土地可以实物出资方式注入基金以换取基金份额；其价值由资本市场委员会许可的评估机构确定。

PGYF能否借款？

借款限额由法规和基金章程规定；融资结构在设计阶段确定。

设立需要多长时间？

起草文件、资产评估以及向资本市场委员会提交申请通常需要几个月。

项目完工后会怎样？

基金可在份额售出、收益分配后清算，也可作为持有出租单元的房地产投资基金（GYF）继续存续；这一点从一开始就在基金章程中规定。

作者
Serkan Topaktaş，FT Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş.董事会主席，该公司是经土耳其资本市场委员会许可的投资组合管理公司。他专注于房地产基金和风险投资基金的结构设计及其税务筹划。
最后更新：2026年10月12日

本页面仅为一般信息，不构成投资要约，也不构成投资、税务或法律建议。税法可能发生变化；请与税务顾问确认您自身的情况。基金份额存在风险，其价值可能上升或下降；过往业绩不代表未来结果。

资料来源：土耳其资本市场委员会 · 第7524号法律评述 · 第11107号总统令。

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