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土耳其專案房地產投資基金（PGYF）

在基金內開發房地產專案，可將土地所有者、承建商和投資者納入同一個受資本市場委員會監管的結構。本指南介紹PGYF如何運作以及適合哪些人。

簡要回答：專案房地產投資基金（proje gayrimenkul yatırım fonu，PGYF）是一種土耳其房地產投資基金，其投資組合主要由在建物業（住宅、辦公、商業或綜合用途）構成。基金利用合格投資者的資本開發專案，然後出售或出租竣工單元。該基金由資本市場委員會許可的資產管理公司設立和管理。

PGYF如何運作？

專案與土地：土地可以實物出資方式注入基金，也可由基金購買；以地換房（合作建房）安排可調整適用於基金結構。
設立基金：資產管理人起草針對該專案的基金章程和發行檔案，並取得資本市場委員會的批准。
募集資本：合格投資者和專案合作方認購基金份額；可根據施工進度分期催繳款項。
開發建設：施工依據與承建商簽訂的合同進行；工程進度和價值透過獨立評估報告進行跟蹤。
出售或出租：竣工單元被出售或出租；收益予以分配或贖回基金份額。

適合哪些人？

開發商和承建商

銀行貸款之外的融資來源：在受監管的結構中引入共同投資者參與專案。

土地所有者

將土地注入基金並分享專案的增值收益，以基金份額代替竣工單元。

投資者

持有專業管理專案的一部分份額，而非單套公寓。

外國投資者

持有50萬美元基金份額滿三年，即符合申請土耳其國籍的條件。

房地產投資基金與專案房地產投資基金對比

	房地產投資基金（GYF）	專案房地產投資基金（PGYF）
投資組合	主要為已竣工、可產生收益的物業	主要為在建專案
收益來源	租金收入和資本增值	開發利潤和銷售收入
期限	長期，可不設期限	通常與專案進度掛鉤
風險	租賃風險和市場風險	另增施工、成本和銷售風險

綜合指南：什麼是房地產投資基金？

稅務處理

基金收益免徵企業所得稅（《企業所得稅法》第5/1-d條）。根據第7524號法律，自2025年1月1日起，房地產基金須分配其房地產收益的至少50%。
持有超過兩年的房地產基金份額所獲收益適用0%預扣稅（第11107號總統令）。
土地注資和單元銷售涉及的稅費（增值稅、地契費、轉讓收益）取決於具體結構，應在設計階段與稅務顧問一起進行測算。

設立PGYF前需準備的資料

土地的地契、規劃狀態和許可證
可行性研究：成本、銷售價格假設、時間表
承建商和專案合作方的資訊
融資計劃：基金資本、貸款、預售

FT Portföy為開發商和承建商設計、設立並管理PGYF。Türkçe

常見問題

誰可以投資PGYF？

基金份額面向合格投資者出售：即符合資產門檻的公司、機構和個人。

土地所有者能否將土地注入基金？

可以。土地可以實物出資方式注入基金以換取基金份額；其價值由資本市場委員會許可的評估機構確定。

PGYF能否借款？

借款限額由法規和基金章程規定；融資結構在設計階段確定。

設立需要多長時間？

起草檔案、資產評估以及向資本市場委員會提交申請通常需要幾個月。

專案完工後會怎樣？

基金可在份額售出、收益分配後清算，也可作為持有出租單元的房地產投資基金（GYF）繼續存續；這一點從一開始就在基金章程中規定。

作者
Serkan Topaktaş，FT Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş.董事會主席，該公司是經土耳其資本市場委員會許可的投資組合管理公司。他專注於房地產基金和風險投資基金的結構設計及其稅務籌劃。
最後更新：2026年10月12日

本頁面僅為一般資訊，不構成投資要約，也不構成投資、稅務或法律建議。稅法可能發生變化；請與稅務顧問確認您自身的情況。基金份額存在風險，其價值可能上升或下降；過往業績不代表未來結果。

資料來源：土耳其資本市場委員會 · 第7524號法律評述 · 第11107號總統令。

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