FT Portföy › الأدلة › صندوق الاستثمار العقاري للمشاريع

صناديق الاستثمار العقاري للمشاريع (PGYF) في تركيا

يجمع تطوير مشروع عقاري داخل صندوق بين مالك الأرض والمقاول والمستثمرين في هيكل واحد خاضع لرقابة هيئة أسواق المال التركية. يشرح هذا الدليل كيف يعمل صندوق PGYF ولمن يناسب.

ناقش مشروعك معنا WhatsApp

الإجابة المختصرة: صندوق الاستثمار العقاري للمشاريع (proje gayrimenkul yatırım fonu، PGYF) هو صندوق استثمار عقاري تركي تتكوّن محفظته أساساً من عقارات قيد التطوير (سكنية أو مكتبية أو تجارية أو متعددة الاستخدامات). يطوّر الصندوق المشروع برأس مال من المستثمرين المؤهلين، ثم يبيع الوحدات المكتملة أو يؤجّرها. وتتولى تأسيسه وإدارته شركة إدارة محافظ مرخّصة من هيئة أسواق المال التركية.

كيف يعمل صندوق PGYF؟

المشروع والأرض: يمكن تقديم الأرض للصندوق كحصة عينية أو أن يشتريها الصندوق؛ ويمكن تكييف ترتيبات المقاولة مقابل حصة من الوحدات مع هيكل الصندوق.
تأسيس الصندوق: تُعِدّ شركة إدارة المحافظ نظاماً داخلياً ووثيقة إصدار خاصين بالمشروع، وتحصل على موافقة هيئة أسواق المال التركية.
جمع رأس المال: يشتري المستثمرون المؤهلون وشركاء المشروع الوحدات؛ ويمكن طلب الدفعات بما يتماشى مع الجدول الزمني للإنشاء.
التطوير: يجري الإنشاء بموجب عقد مع المقاول؛ وتُتابَع نسبة الإنجاز والقيمة من خلال تقارير تقييم مستقلة.
البيع أو التأجير: تُباع الوحدات المكتملة أو تُؤجَّر؛ ويُوزَّع الدخل أو تُسترَد الوحدات.

لمن يناسب؟

صورة توضيحية لصندوق FT1 للاستثمار العقاري في المشاريع: مشروع سكني قيد الإنشاء — صورة توضيحية

المطورون والمقاولون

مصدر تمويل إلى جانب القروض البنكية: أشرك مستثمرين معك في المشروع ضمن هيكل خاضع للرقابة.

ملّاك الأراضي

قدّم أرضك للصندوق وشارك في نمو قيمة المشروع، بالحصول على وحدات في الصندوق بدلاً من وحدات سكنية جاهزة.

المستثمرون

امتلك حصة في مشروع مُدار باحترافية بدلاً من شقة واحدة.

المستثمرون الأجانب

الاستثمار بمبلغ 500,000 دولار في وحدات الصندوق والاحتفاظ بها لمدة ثلاث سنوات يؤهّل للحصول على الجنسية التركية.

صندوق الاستثمار العقاري مقابل صندوق الاستثمار العقاري للمشاريع

	صندوق الاستثمار العقاري (GYF)	صندوق الاستثمار العقاري للمشاريع (PGYF)
المحفظة	عقارات مكتملة ومدرّة للدخل أساساً	مشاريع قيد التطوير أساساً
العائد	دخل الإيجار ونمو رأس المال	أرباح التطوير ودخل المبيعات
المدة	طويلة الأجل، ويمكن أن تكون مفتوحة المدة	مرتبطة عادةً بالجدول الزمني للمشروع
المخاطر	مخاطر الإيجار والسوق	تُضاف إليها مخاطر الإنشاء والتكلفة والمبيعات

دليل عام: ما هو صندوق الاستثمار العقاري؟

المعاملة الضريبية

دخل الصندوق معفى من ضريبة الشركات (قانون ضريبة الشركات، المادة 5/1-d). وبموجب القانون رقم 7524، يتعيّن على صناديق الاستثمار العقاري اعتباراً من 1 يناير 2025 توزيع ما لا يقل عن 50% من دخلها العقاري.
تخضع الأرباح المحققة من وحدات صناديق الاستثمار العقاري المحتفظ بها لأكثر من سنتين لضريبة استقطاع بنسبة 0% (القرار الرئاسي رقم 11107).
تعتمد الضرائب المترتبة على تقديم الأرض وعلى بيع الوحدات (ضريبة القيمة المضافة، ورسوم سند الملكية، وأرباح نقل الملكية) على الهيكل المعتمد، وينبغي نمذجتها مع مستشار ضريبي في مرحلة التصميم.

ما الذي يجب تجهيزه قبل تأسيس صندوق PGYF

سند ملكية الأرض ووضعها التنظيمي (تقسيم المناطق) والتراخيص
دراسة الجدوى: التكاليف، وافتراضات أسعار البيع، والجدول الزمني
بيانات المقاول وشركاء المشروع
خطة التمويل: رأس مال الصندوق، والقروض، والمبيعات المسبقة

تتولى FT Portföy هيكلة صناديق PGYF وتأسيسها وإدارتها لصالح المطورين والمقاولين. Türkçe

الأسئلة الشائعة

من يمكنه الاستثمار في صندوق PGYF؟

تُباع الوحدات للمستثمرين المؤهلين: الشركات والمؤسسات والأفراد الذين يستوفون حدّ الثروة المطلوب.

هل يمكن لمالك الأرض تقديم أرضه للصندوق؟

نعم. يمكن تقديم الأرض كحصة عينية مقابل وحدات في الصندوق، وتُحدَّد قيمتها من قِبل شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال التركية.

هل يمكن لصندوق PGYF الاقتراض؟

تُحدَّد حدود الاقتراض بموجب اللوائح والنظام الداخلي للصندوق، ويُقرَّر هيكل التمويل في مرحلة التصميم.

كم يستغرق التأسيس؟

تستغرق صياغة المستندات والتقييم وتقديم الطلب إلى هيئة أسواق المال التركية عادةً بضعة أشهر.

ماذا يحدث عند اكتمال المشروع؟

يمكن تصفية الصندوق بعد بيع الوحدات وتوزيع الدخل، أو استمراره كصندوق استثمار عقاري (GYF) يحتفظ بوحدات مؤجّرة؛ ويُحدَّد ذلك في النظام الداخلي منذ البداية.

الكاتب
Serkan Topaktaş، رئيس مجلس إدارة FT Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş.، وهي شركة إدارة محافظ مرخّصة من هيئة أسواق المال التركية. يعمل على هيكلة صناديق الاستثمار العقاري وصناديق رأس المال المخاطر وتخطيطها الضريبي.
آخر تحديث: 12 أكتوبر 2026

هذه الصفحة للمعلومات العامة فقط، وليست عرضاً استثمارياً ولا نصيحة استثمارية أو ضريبية أو قانونية. قد تتغير القوانين الضريبية؛ يُرجى التحقق من وضعك الخاص مع مستشار ضريبي. تنطوي وحدات الصناديق على مخاطر وقد ترتفع قيمتها أو تنخفض؛ والأداء السابق لا يضمن النتائج المستقبلية.

المصادر: هيئة أسواق المال التركية · شرح القانون رقم 7524 · القرار الرئاسي رقم 11107.