FT Portföy › الأدلة › صناديق الاستثمار العقاري

صناديق الاستثمار العقاري (REIF / GYF) في تركيا

بدلاً من شراء المباني واحداً تلو الآخر، احتفظ بوحدات في صندوق يُدار باحترافية ويخضع لرقابة هيئة أسواق المال التركية. يشرح هذا الدليل كيف يعمل صندوق الاستثمار العقاري التركي، ولمن يناسب، وكيف يُؤسَّس.

ناقش معنا هيكل صندوق استثمار عقاري WhatsApp

الإجابة المختصرة: صندوق الاستثمار العقاري التركي (gayrimenkul yatırım fonu، ويُعرف اختصاراً بـ GYF، وكثيراً ما يُسمّى REIF) هو صندوق مسجَّل لدى هيئة أسواق المال التركية (CMB) يحتفظ بالعقارات والحقوق العقارية ومشاريع التطوير نيابةً عن المستثمرين المؤهلين. تؤسّسه وتديره شركة إدارة محافظ مرخّصة؛ ويمتلك المستثمرون وحدات في الصندوق، لا العقار نفسه.

كيف يعمل صندوق الاستثمار العقاري

يشارك فيه أربعة أطراف، لكلٍّ منها دور تحدده الأنظمة. ويحمي هذا الهيكل أصول المستثمر ويجعلها شفافة.

المؤسِّس والمدير: شركة إدارة المحافظ

تؤسّس الصندوق، وتتخذ قرارات الاستثمار، وتتولى التأجير والصيانة والبيع وإعداد التقارير. ويجب أن تحمل ترخيصاً من هيئة أسواق المال.

أمين الحفظ

يحتفظ بأصول الصندوق وسجلاته ويدققها بشكل مستقل؛ ولا يجوز للمدير استخدام أصول الصندوق لحسابه الخاص.

المقيّم المرخّص

تحدد شركات التقييم المرخّصة من هيئة أسواق المال قيمة عقارات الصندوق، ويُبنى سعر الوحدة على هذه القيم.

المستثمر

يستثمر نقداً أو، في بعض الحالات، بعقار كمساهمة عينية، ويحصل على وحدات في الصندوق. وتُنشر إفصاحات الصندوق على KAP.

صندوق الاستثمار العقاري مقابل شركة الاستثمار العقاري مقابل التملك المباشر

صورة توضيحية لصندوق NUZ للاستثمار العقاري المختلط: أبراج سكنية مكتملة فوق محلات تجارية ومكاتب — صورة توضيحية

	صندوق الاستثمار العقاري (GYF)	شركة الاستثمار العقاري (GYO)	التملك المباشر
الشكل القانوني	صندوق بلا شخصية اعتبارية	شركة مساهمة مدرجة	مملوك لشخص أو شركة
المستثمرون	المستثمرون المؤهلون	أي شخص، عبر البورصة	أي شخص
الدخل على مستوى الكيان	معفى من ضريبة الشركات (بشروط)	معفى من ضريبة الشركات (بشروط)	الإيجار وأرباح البيع خاضعة للضريبة
الاستقطاع على أرباح الوحدات	0% بعد أكثر من سنتين	قواعد سوق الأسهم	ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع خلال 5 سنوات
الإدارة	مدير محافظ مرخّص	إدارة الشركة	المالك
الرقابة	هيئة أسواق المال، أمين الحفظ، التدقيق، KAP	هيئة أسواق المال، البورصة، KAP	السجل العقاري
الخروج	الاسترداد أو النقل وفق قواعد الصندوق	البيع في البورصة	البحث عن مشترٍ

من يمكنه الاستثمار

لا تُباع وحدات صندوق الاستثمار العقاري إلا للمستثمرين المؤهلين: المستثمرين المؤسسيين والشركات والأفراد الذين يستوفون حدود الأصول المالية أو الدخل التي تحددها الأنظمة. ويمكن للمستثمرين الأجانب المؤهلين الاستثمار أيضاً. ويقوم طريق الحصول على الجنسية التركية عبر الصناديق (500,000 دولار مع الاحتفاظ بها لمدة ثلاث سنوات) على هذا الهيكل؛ راجع الجنسية التركية عبر صندوق استثمار عقاري.

تأسيس صندوق استثمار عقاري خطوة بخطوة

الهيكلة: الغرض، والحجم، والمدة، وملف المستثمرين، وما إذا كانت العقارات تُقدَّم نقداً أو عيناً، والأثر الضريبي.
المستندات: تُعِدّ شركة إدارة المحافظ النظام الداخلي للصندوق ونشرة الإصدار، وتحدد فيهما حدود الاستثمار والرسوم وقواعد الدخول والخروج.
التقديم إلى هيئة أسواق المال: يُقدَّم النظام الداخلي ونشرة الإصدار إلى هيئة أسواق المال؛ ويُؤسَّس الصندوق عند التسجيل.
الحفظ والتقييم: تُوقَّع اتفاقية حفظ ويُعيَّن مقيّم مرخّص؛ وتُقيَّم العقارات المقدَّمة.
إصدار الوحدات: يكتتب المستثمرون نقداً أو عيناً، وتُقيَّد الوحدات في حساباتهم.
الإدارة وإعداد التقارير: يتولى المدير التأجير والتطوير والبيع؛ وتتبع ذلك أعمال التقييم والتدقيق وإفصاحات KAP وفق جدول منتظم.

تقديم العقارات كمساهمة عينية

يمكن للشركات والعائلات نقل عقاراتها القائمة إلى الصندوق كمساهمة عينية والحصول على وحدات في المقابل. ويحوّل ذلك محفظة متفرقة إلى وحدات تُدار باحترافية وسهلة التجزئة. وتعتمد آثار رسوم سند الملكية وضريبة القيمة المضافة والأرباح الرأسمالية على وضع الناقل، وينبغي نمذجتها لكل محفظة.

المعاملة الضريبية باختصار

الإعفاء على مستوى الصندوق

دخل صندوق الاستثمار العقاري معفى من ضريبة الشركات (قانون ضريبة الشركات، المادة 5/1-d). واعتباراً من 1 يناير 2025، يجب توزيع 50% على الأقل من الدخل العقاري كأرباح (القانون رقم 7524).

استقطاع 0% على أرباح الوحدات

تخضع الأرباح المحققة من وحدات صندوق الاستثمار العقاري المحتفظ بها لأكثر من سنتين لاستقطاع بنسبة 0% (القرار الرئاسي 11107، بتاريخ 27.03.2026).

صناديق الاستثمار العقاري للمشاريع (PGYF)

صندوق الاستثمار العقاري للمشاريع (PGYF) هو صندوق استثمار عقاري تتكون محفظته أساساً من عقارات قيد التطوير. ويستخدمه المطورون لتمويل المشاريع وهيكلة البيع على الخارطة.

صناديق FT Portföy العقارية

FT Portföy شركة لإدارة محافظ العقارات ورأس المال المخاطر مرخّصة من هيئة أسواق المال التركية، وتدير عدة صناديق استثمار عقاري وصناديق استثمار عقاري للمشاريع. اطّلع على صناديق الاستثمار العقاري لدينا. Türkçe

الأسئلة الشائعة

ما الفرق بين صندوق الاستثمار العقاري (REIF) وشركة الاستثمار العقاري (REIT) في تركيا؟

شركة الاستثمار العقاري (GYO) شركة مدرجة يمكن لأي شخص شراء أسهمها. أما صندوق الاستثمار العقاري (GYF) فهو صندوق بلا شخصية اعتبارية، يُباع للمستثمرين المؤهلين، ويتمتع بهيكل أكثر مرونة ومصمَّم وفق احتياجات المستثمر.

ما الحد الأدنى للاستثمار؟

يُحدَّد الحد الأدنى في نشرة إصدار الصندوق. ويجب أن يستوفي المستثمرون أيضاً معايير المستثمر المؤهل.

هل يمكن للأجانب الاستثمار في صندوق استثمار عقاري تركي؟

نعم، يمكن للأجانب الذين يستوفون معايير المستثمر المؤهل الاستثمار. ويعتمد طريق الحصول على الجنسية التركية عبر صندوق بمبلغ 500,000 دولار على هذا الهيكل.

كيف أخرج من صندوق الاستثمار العقاري؟

تُسترد الوحدات من الصندوق في المواعيد ووفق الشروط المحددة في نشرة الإصدار، أو تُنقل وفقاً للأنظمة؛ ولا حاجة إلى البحث عن مشترٍ.

كم يستغرق تأسيس صندوق استثمار عقاري؟

عادةً بضعة أشهر، تشمل إعداد المستندات ومراجعة هيئة أسواق المال واتفاقيتَي الحفظ والتقييم؛ وتضيف المساهمات العينية وقتاً للتقييم.

الكاتب
Serkan Topaktaş، رئيس مجلس إدارة FT Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş.، وهي شركة إدارة محافظ مرخّصة من هيئة أسواق المال التركية. يعمل على هيكلة صناديق العقارات ورأس المال المخاطر وتخطيطها الضريبي.
آخر تحديث: 12 أكتوبر 2026

هذه الصفحة معلومات عامة، وليست عرضاً استثمارياً ولا نصيحة استثمارية أو ضريبية أو قانونية. قد تتغير القوانين الضريبية؛ يُرجى تأكيد وضعك الخاص مع مستشار ضريبي. تنطوي وحدات الصناديق على مخاطر وقد ترتفع قيمتها أو تنخفض؛ والأداء السابق لا يضمن النتائج المستقبلية.

المصادر: هيئة أسواق المال التركية · شرح القانون رقم 7524 · القرار الرئاسي 11107 · KAP.