Gayrimenkulü tek tek almak yerine, profesyonel olarak yönetilen ve SPK denetimindeki bir fonun payını almak. Bu rehber GYF'nin nasıl çalıştığını, kimin için uygun olduğunu ve nasıl kurulduğunu anlatır.
Bir GYF'de dört taraf vardır ve her birinin görevi mevzuatla belirlenmiştir. Bu yapı, yatırımcının varlığını hem korur hem şeffaf hâle getirir.
Fonu kurar, yatırım kararlarını verir, kiralama, bakım, satış ve raporlamayı yürütür. SPK'dan lisanslı olmalıdır.
Fonun varlıklarını ve kayıtlarını bağımsız olarak saklar ve kontrol eder; yönetici fon varlığını kendi hesabına kullanamaz.
Fondaki gayrimenkullerin değerini SPK lisanslı değerleme uzmanları belirler; pay fiyatı bu değerlere dayanır.
Nakit veya bazı durumlarda gayrimenkulün kendisiyle (ayni katkı) fona girer ve karşılığında katılma payı alır. Fon bilgilerini KAP'tan takip eder.
| GYF | GYO | Doğrudan mülk | |
|---|---|---|---|
| Hukuki yapı | Fon (tüzel kişiliği yok) | Anonim şirket, borsada | Kişi veya şirket mülkiyeti |
| Yatırımcı | Nitelikli yatırımcı | Herkes (borsadan) | Herkes |
| Fon / şirket kazancı | Kurumlar vergisinden istisna (şartlı) | Kurumlar vergisinden istisna (şartlı) | Kira ve satış kazancı vergiye tabi |
| Pay kazancında stopaj | 2 yıldan uzun elde tutmada %0 | Borsa kuralları | Satışta değer artış kazancı vergisi (5 yıl içinde) |
| Yönetim | Lisanslı portföy yöneticisi | Şirket yönetimi | Mal sahibi |
| Denetim | SPK, saklayıcı, bağımsız denetim, KAP | SPK, borsa, KAP | Tapu kaydı |
| Çıkış | Fon kurallarına göre iade veya pay devri | Borsada satış | Alıcı bulmak |
GYF katılma payları yalnızca nitelikli yatırımcılara satılabilir. Kurumsal yatırımcılar, şirketler ve mevzuatta belirlenen finansal varlık veya gelir şartlarını sağlayan gerçek kişiler bu kapsamdadır. Yabancı yatırımcılar da şartları sağlıyorsa yatırım yapabilir; Türk vatandaşlığı için kullanılan fon yolu da bu yapıya dayanır.
Şirketler veya aileler, ellerindeki gayrimenkulleri nakit yerine ayni katkı olarak fona devredip karşılığında katılma payı alabilir. Bu yöntem, dağınık bir portföyü profesyonel yönetime ve kolay bölünebilir paylara dönüştürür. Devirde tapu harcı, KDV ve kazanç vergisi etkisi devredenin durumuna göre değişir; her portföy için ayrı hesap yapılmalıdır.
GYF'nin kazancı kurumlar vergisinden istisnadır (KVK 5/1-d). 01.01.2025'ten itibaren taşınmaz gelirlerinin en az %50'sinin kâr payı olarak dağıtılması şartı aranır (7524 sayılı Kanun).
İki yıldan fazla elde tutulan GYF katılma paylarının kazancında tevkifat oranı %0'dır (CBK 11107, 27.03.2026).
Proje gayrimenkul yatırım fonu (PGYF), portföyü ağırlıklı olarak geliştirilmekte olan gayrimenkul projelerinden oluşan GYF türüdür. Müteahhitler ve geliştiriciler için proje finansmanı ve satış öncesi yapılandırma aracı olarak kullanılır.
FT Portföy, SPK lisanslı bir gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketidir ve birden fazla GYF ve PGYF yönetir. Fonlarımızı gayrimenkul yatırım fonları sayfasında görebilirsiniz. English version
GYO borsada işlem gören bir anonim şirkettir ve herkes hissesini alabilir. GYF ise tüzel kişiliği olmayan, nitelikli yatırımcılara satılan bir fondur; kuruluşu daha esnek ve yatırımcıya özel kurgulanabilir.
Minimum tutarı fonun ihraç belgesi belirler. Yatırımcının ayrıca nitelikli yatırımcı şartlarını sağlaması gerekir.
Evet, nitelikli yatırımcı şartlarını sağlayan yabancılar GYF payı alabilir. Türk vatandaşlığı için 500.000 USD tutarındaki fon yatırımı da bu yolla yapılır.
Paylar, fonun ihraç belgesinde yazan dönemlerde ve kurallarla fona iade edilir ya da mevzuata uygun şekilde devredilir; alıcı bulmak gerekmez.
Kira geliri fon düzeyinde elde edilir ve fonun kazancı kurumlar vergisinden istisnadır. 2025'ten itibaren taşınmaz gelirinin en az %50'sinin dağıtılması şartı vardır; yatırımcıya yapılan dağıtımın vergisi yatırımcının durumuna göre belirlenir.
Belgelerin hazırlanması, SPK incelemesi ve saklama-değerleme sözleşmeleriyle birlikte genellikle birkaç ay sürer; ayni katkı varsa değerleme süresi eklenir.
İlgili rehberler: GSYF vergi avantajları · Fon belgeleri: içtüzük ve ihraç belgesi · Gayrimenkul yatırım fonları · FT Portföy
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım teklifi, yatırım danışmanlığı, vergi veya hukuki danışmanlık değildir. Vergi mevzuatı değişebilir; kendi durumunuz için vergi danışmanınıza danışın. Yatırım fonu katılma payları risk içerir, değeri artabilir veya azalabilir; geçmiş performans gelecekteki sonuçların garantisi değildir.
Kaynaklar: Sermaye Piyasası Kurulu · 7524 sayılı Kanun değerlendirmesi · Cumhurbaşkanı Kararı 11107 · KAP.
Şirketinizi, portföyünüzü ve hedefinizi anlatın; size uygun fon yapısını ve vergi etkisini birlikte hesaplayalım.
