FT Portföy › Руководства › Проектный фонд недвижимости

Проектные фонды недвижимости (PGYF) в Турции

Реализация девелоперского проекта внутри фонда объединяет владельца земли, подрядчика и инвесторов в одной структуре, регулируемой Советом по рынкам капитала Турции (SPK). В этом руководстве объясняется, как работает PGYF и кому он подходит.

Обсудить ваш проект WhatsApp

Коротко: Проектный фонд недвижимости (proje gayrimenkul yatırım fonu, PGYF) — это турецкий инвестиционный фонд недвижимости, портфель которого состоит преимущественно из строящихся объектов (жилых, офисных, коммерческих или многофункциональных). Фонд реализует проект на капитал квалифицированных инвесторов, а затем продаёт или сдаёт в аренду готовые объекты. Создаёт фонд и управляет им управляющая компания, имеющая лицензию SPK.

Как работает PGYF?

Проект и земля: земля может быть внесена в фонд в натуральной форме или куплена фондом; схемы «земля в обмен на площади» могут быть адаптированы к структуре фонда.
Создание фонда: управляющая компания готовит устав и проспект эмиссии под конкретный проект и получает одобрение SPK.
Привлечение капитала: квалифицированные инвесторы и партнёры проекта приобретают паи; платежи могут запрашиваться в соответствии с графиком строительства.
Строительство: работы ведутся по договору с подрядчиком; ход работ и стоимость отслеживаются по независимым оценочным отчётам.
Продажа или аренда: готовые объекты продаются или сдаются в аренду; доход распределяется либо паи погашаются.

Кому это подходит?

Иллюстративное изображение FT1 First Project Real Estate Investment Fund: строящийся жилой проект — Иллюстративное изображение

Девелоперы и подрядчики

Источник финансирования наряду с банковскими кредитами: привлечение соинвесторов в проект в рамках регулируемой структуры.

Владельцы земли

Внесите землю в фонд и участвуйте в росте стоимости проекта, получая паи фонда вместо готовых объектов.

Инвесторы

Владейте долей в профессионально управляемом проекте вместо одной квартиры.

Иностранные инвесторы

Вложение 500 000 $ в паи фонда с владением в течение трёх лет даёт право на гражданство Турции.

Фонд недвижимости (GYF) и проектный фонд недвижимости (PGYF)

	Фонд недвижимости (GYF)	Проектный фонд недвижимости (PGYF)
Портфель	Преимущественно готовая доходная недвижимость	Преимущественно строящиеся проекты
Источник дохода	Арендный доход и рост стоимости	Девелоперская прибыль и доход от продаж
Срок	Долгосрочный, может быть бессрочным	Обычно привязан к срокам проекта
Риск	Арендный и рыночный риск	Дополнительно строительный риск, риск затрат и риск продаж

Общее руководство: Что такое фонд недвижимости?

Налогообложение

Доход фонда освобождён от налога на прибыль (Закон о корпоративном налоге, ст. 5/1-d). Согласно Закону № 7524, с 1 января 2025 года фонды недвижимости обязаны распределять не менее 50% своего дохода от недвижимости.
Доход от паёв фондов недвижимости, находившихся во владении более двух лет, облагается налогом у источника по ставке 0% (Указ Президента № 11107).
Налоги при внесении земли и при продаже объектов (НДС, сборы за регистрацию права собственности, доход от отчуждения) зависят от структуры и должны моделироваться с налоговым консультантом на этапе проектирования.

Что подготовить перед созданием PGYF

Документ о праве собственности, градостроительный статус и разрешения на землю
Технико-экономическое обоснование: затраты, допущения по ценам продажи, сроки
Сведения о подрядчике и партнёрах проекта
План финансирования: капитал фонда, кредиты, предпродажи

FT Portföy структурирует, создаёт и управляет PGYF для девелоперов и подрядчиков. Türkçe

Часто задаваемые вопросы

Кто может инвестировать в PGYF?

Паи продаются квалифицированным инвесторам: компаниям, институциональным инвесторам и физическим лицам, соответствующим порогу по размеру состояния.

Может ли владелец земли внести участок в фонд?

Да. Земля может быть внесена в натуральной форме в обмен на паи фонда; её стоимость определяет оценочная компания, имеющая лицензию SPK.

Может ли PGYF привлекать заёмные средства?

Лимиты заимствований устанавливаются нормативными актами и уставом фонда; структура финансирования определяется на этапе проектирования.

Сколько времени занимает создание фонда?

Подготовка документов, оценка и подача заявления в SPK обычно занимают несколько месяцев.

Что происходит после завершения проекта?

После продажи объектов и распределения дохода фонд может быть ликвидирован или продолжить работу как фонд недвижимости (GYF), владеющий сданными в аренду объектами; это закрепляется в уставе с самого начала.

Автор
Serkan Topaktaş, председатель совета директоров FT Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş. — управляющей компании, имеющей лицензию Совета по рынкам капитала Турции. Занимается структурированием фондов недвижимости и венчурных фондов и их налоговым планированием.
Последнее обновление: 12 октября 2026 г.

Связанные руководства: Что такое фонд недвижимости (GYF)? · Управление активами в Турции · Налоговое планирование с помощью фондов · Гражданство через фонд

Эта страница носит общий информационный характер и не является инвестиционным предложением, инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться; уточните свою ситуацию у налогового консультанта. Паи фондов связаны с риском, их стоимость может как расти, так и снижаться; прошлые результаты не гарантируют будущих.

Источники: Совет по рынкам капитала Турции · Комментарий к Закону № 7524 · Указ Президента № 11107.

Поговорите с командой, которая управляет фондами

Расскажите нам о своей компании, портфеле и целях. Вместе с вами мы определим подходящую структуру фонда и её налоговые последствия.

WhatsApp Написать на e-mail