سخت مارکیٹ میں محفوظ پناہ گاہ: ترک سرمایہ کار رہائشی جائیداد کی طرف کیوں لوٹیں گے

اسٹاک اور سونے کے لیے ایک مشکل ہفتہ

اس ہفتے نہ اسٹاک مارکیٹ نے سرمایہ کاروں کو فائدہ دیا اور نہ ہی سونے نے۔ مارکیٹیں کئی ہفتوں سے سخت ہو رہی ہیں، اور سرمایہ کار جس دروازے پر بھی دستک دیں، انہیں متوقع منافع نہیں مل رہا۔

میری رائے میں، اس صورتحال کو صرف قیمتوں کے اتار چڑھاؤ سے دیکھنا اصل بات کو نظرانداز کرنا ہے۔ اصل مسئلہ اعتماد کا ہے۔ جب اعتماد متزلزل ہوتا ہے تو پیسہ پہلے چھپنے کی جگہ ڈھونڈتا ہے، پھر طے کرتا ہے کہ دوبارہ کہاں کام کرے۔ ترکی میں تاریخی طور پر یہ جگہ رہائشی جائیداد رہی ہے۔

اعتماد کا مسئلہ: فنڈز کی تحلیل سے غیر ادا شدہ بانڈز تک

اعتماد کا جو مسئلہ فنڈز کی تحلیل سے شروع ہوا تھا، اب اسٹاک اور بانڈ مارکیٹوں میں محسوس ہو رہا ہے۔ نجی شعبے کے بانڈز پر کوپن اور اصل رقم کی عدم ادائیگی اب توجہ کا مرکز بن چکی ہے۔

اعداد و شمار واضح ہیں۔ سینٹرل رجسٹری ایجنسی (MKK) کے اعلانات کے مطابق، 2026 میں 14 کمپنیوں کے قرض کے آلات پر 57 بار ادائیگیاں نہیں ہوئیں۔ سال کی پہلی ششماہی میں 4 جاری کنندگان ادائیگی نہ کر سکے تھے؛ صرف 1 سے 23 اکتوبر کے دوران 9 نے ایسا کیا، جن میں 5 نئے نام شامل ہیں۔

اس سے سرمایہ کاروں کا خطرے کو دیکھنے کا انداز بدل جاتا ہے۔ جو پیسہ منافع کے پیچھے بھاگ رہا تھا، اب سب سے پہلے اپنے سرمائے کے تحفظ کا سوچتا ہے۔

پہلا اثر: نقدی کی تنگی اور خریدار کی مارکیٹ

رئیل اسٹیٹ پر پہلا اثر رسد کی جانب سے آئے گا۔ جن ڈویلپرز اور مالکان کو نقدی کی ضرورت ہے، وہ گھر تیزی سے اور بہتر قیمتوں پر مارکیٹ میں لائیں گے۔ مختصر مدت میں، میں خریدار کی مارکیٹ کی توقع رکھتا ہوں۔

اعداد و شمار اس کی تائید کرتے ہیں۔ اگست 2026 میں 127,410 گھر فروخت ہوئے، جو ایک سال پہلے سے 14.7% کم ہیں؛ جنوری تا اگست فروخت 6.8% کم ہوئی۔ مرکزی بینک کا ہاؤس پرائس انڈیکس سال بہ سال برائے نام 23% بڑھا لیکن حقیقی لحاظ سے 6.4% کم ہوا۔ دوسرے لفظوں میں، گھروں کی قیمتیں مہنگائی سے پیچھے رہ گئی ہیں اور حقیقی لحاظ سے پہلے ہی سستی ہو چکی ہیں۔

اسی عرصے میں تعمیراتی لاگت سال بہ سال 28% بڑھی۔ اس سے نئے منصوبوں کے لیے قیمتیں کم کرنا مشکل ہو جاتا ہے؛ رعایتیں زیادہ تر موجودہ اسٹاک اور ان فروخت کنندگان کے ہاں نظر آئیں گی جنہیں نقدی کی ضرورت ہے۔

ترک سرمایہ کار کی محفوظ پناہ گاہ: رہائشی جائیداد

ترک سرمایہ کار ہمیشہ رہائشی جائیداد کو محفوظ پناہ گاہ سمجھتے آئے ہیں۔ اسٹاک اور روایتی سونے کے بھی اپنے دور رہے ہیں، لیکن جب بے یقینی بڑھتی ہے تو بچتیں ہمیشہ ٹائٹل ڈیڈ (طاپو) کی طرف لوٹتی ہیں۔

آج نہ اسٹاک نے متوقع نتائج دیے ہیں اور نہ سونے نے، اور بانڈز میں ڈیفالٹس نے فکسڈ انکم مصنوعات پر اعتماد کمزور کر دیا ہے۔ اس ماحول میں، مجھے یقین ہے کہ سرمایہ کار بہت جلد رہائشی جائیداد کی طرف لوٹیں گے۔

میری توقع ہے کہ یہ تبدیلی کم اور درمیانی آمدنی والے گھرانوں میں سب سے زیادہ ہوگی۔ ان کے لیے گھر چھت بھی ہے اور بچت کو محفوظ رکھنے کا ذریعہ بھی۔ ایسا دور جس میں قیمتیں حقیقی لحاظ سے کم ہوئی ہوں، اس طلب کو دوبارہ مارکیٹ میں لانے کے لیے اچھی بنیاد ہے۔

ڈالر کے بارے میں بے یقینی اس رجحان کو مزید تقویت دے گی۔ ترکی میں گھر خریدنے والے جانتے ہیں کہ رہائشی جائیداد ڈالر کے لحاظ سے قوتِ خرید کو برقرار رکھتی ہے۔ پچھلے 20 برسوں میں اس کی قدر وقتاً فوقتاً اوپر نیچے ہوتی رہی، لیکن طویل مدت میں رہائشی جائیداد نے ڈالر کے لحاظ سے اپنی قدر نہیں کھوئی۔ جب کسی کو معلوم نہ ہو کہ شرحِ مبادلہ کس طرف جا رہی ہے، تو اپنی بچت محفوظ رکھنا چاہنے والے خاندانوں کے لیے گھر دوبارہ پہلی ترجیح بن جاتا ہے۔

مرکزی بینک کا قدم بھی اسی سمت اشارہ کرتا ہے۔ 22 اکتوبر کو اس نے پالیسی ریٹ 37% سے کم کر کے 36% کر دیا، جو تقریباً نو ماہ میں پہلی کمی ہے۔ قدم چھوٹا ہے، لیکن پیغام واضح ہے: ڈپازٹس اور نقدی پر سود کی آمدنی کم ہوگی۔ جو سرمایہ کار یہ دیکھیں گے، وہ اپنا پیسہ کسی ایسے حقیقی اثاثے میں منتقل کرنے کا سوچنا شروع کریں گے جو طویل مدت میں اپنی قدر برقرار رکھے۔

جب اعتماد متزلزل ہوتا ہے تو پیسہ پہلے چھپنے کی جگہ ڈھونڈتا ہے۔ ترکی میں تاریخی طور پر یہ جگہ رہائشی جائیداد رہی ہے۔

نئے سال کے بعد: اصلاح، اضافی رسد اور مضبوط طلب

ہم نئے سال کے بعد دو مرحلوں پر مشتمل عمل کی توقع رکھتے ہیں:

1. اصلاح: نقدی کی تنگی کی وجہ سے مارکیٹ میں آنے والے گھر قیمتوں کو نیچے کھینچتے ہیں، اور کچھ عرصے تک مارکیٹ خریدار کے حق میں رہتی ہے۔
2. مضبوط طلب: زیادہ معقول قیمتیں بچتوں کو اسٹاک اور سونے سے واپس رہائشی جائیداد کی طرف لاتی ہیں، جبکہ اضافی رسد قیمتوں کو تیزی سے بڑھنے سے روکتی ہے۔

یہ توازن خریداروں کے لیے ایک اچھا موقع کھولتا ہے: طلب مضبوط ہوتی ہے جبکہ قیمتیں قابو میں رہتی ہیں۔ صحیح قیمت پر صحیح جائیداد چاہنے والے سرمایہ کاروں کے لیے 2027 کی پہلی ششماہی ایک اہم دور ہو سکتی ہے۔

یہ طلب یکساں طور پر تقسیم نہیں ہوگی۔ فنڈز کی تحلیل اور غیر ادا شدہ بانڈز کے بعد، خریدار ڈویلپر کا خطرہ نہیں اٹھانا چاہیں گے۔ مجھے توقع ہے کہ طلب زیرِ تعمیر منصوبوں پر نہیں بلکہ مکمل شدہ گھروں اور ری سیل مارکیٹ پر مرکوز ہوگی۔ صاف ٹائٹل ڈیڈ والے تیار گھر اس دور کی سب سے زیادہ مانگ والی پراڈکٹ ہوں گے۔

نتیجہ: بحران صحیح خریدار کے لیے ایک موقع ہے

سخت مارکیٹیں مختصر مدت میں رئیل اسٹیٹ میں خریدار کی مارکیٹ بنائیں گی۔ لیکن جب ترک سرمایہ کار کا محفوظ پناہ گاہ ڈھونڈنے کا رجحان حقیقی لحاظ سے سستی ہو چکی رہائشی جائیداد سے ملے گا، تو طلب تیزی سے بحال ہو سکتی ہے۔

اس دور میں کامیابی کا فیصلہ اس بات سے ہوگا کہ صحیح جائیداد صحیح قیمت پر، تعمیراتی خطرے کے بغیر اور ایک قابلِ اعتماد ڈھانچے کے ذریعے خریدی جائے۔ کیپیٹل مارکیٹس بورڈ کی نگرانی میں پیشہ ورانہ طور پر منظم رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ فنڈز، انفرادی جائیدادیں خریدے بغیر اس نئی قیمت بندی سے فائدہ اٹھانے کا ایک طریقہ ہیں۔

ذرائع: Endeks24 (MKK کے غیر ادا شدہ قرض کے آلات، 24 اکتوبر 2026) · Fintables (TÜİK اور مرکزی بینک کا ہاؤسنگ ڈیٹا، اگست 2026) · Habertürk (مرکزی بینک کا شرح سود کا فیصلہ، 22 اکتوبر 2026)

یہ سرمایہ کاری کا مشورہ نہیں ہے۔ اس مضمون میں دی گئی معلومات، تبصرے اور آراء سرمایہ کاری کا مشورہ نہیں ہیں۔ سرمایہ کاری کی مشاورتی خدمات صرف کلائنٹ اور کسی مجاز ادارے کے درمیان سرمایہ کاری مشاورتی معاہدے کے تحت فراہم کی جاتی ہیں۔ بیان کردہ آراء مصنف کی ذاتی رائے ہیں اور ممکن ہے آپ کی مالی صورتحال یا خطرے اور منافع کی ترجیحات کے مطابق نہ ہوں۔ سرمایہ کاری کے فیصلے صرف ان معلومات کی بنیاد پر نہیں کیے جانے چاہئیں۔ ماضی کی کارکردگی مستقبل کے نتائج کا اشارہ نہیں ہے۔