Тихая гавань на сжатом рынке: почему турецкие инвесторы вернутся к жилью

Трудная неделя для акций и золота

На этой неделе ни фондовый рынок, ни золото не вознаградили инвесторов. Рынки сжимаются уже несколько недель, и в какую бы дверь ни стучались инвесторы, ожидаемой доходности они не находят.

На мой взгляд, если смотреть только на движение цен, можно упустить главное. Настоящая проблема — доверие. Когда доверие пошатнулось, деньги сначала ищут, где укрыться, и лишь потом выбирают, где снова работать. В Турции таким местом исторически было жильё.

Кризис доверия: от ликвидаций фондов к невыплатам по облигациям

Кризис доверия, начавшийся с ликвидаций фондов, теперь ощущается на рынках акций и облигаций. Невыплаты купонов и основного долга по корпоративным облигациям вышли в центр повестки.

Цифры однозначны. По данным объявлений Центрального депозитария (MKK), в 2026 году по долговым инструментам 14 компаний платежи не были проведены 57 раз. В первом полугодии платежи пропустили 4 эмитента; только с 1 по 23 октября — 9 эмитентов, включая 5 новых имён.

Это меняет взгляд инвесторов на риск. Деньги, которые гнались за доходностью, теперь в первую очередь думают о сохранении капитала.

Первый эффект: нехватка ликвидности и рынок покупателя

Первый эффект для недвижимости придёт со стороны предложения. Девелоперы и владельцы, которым нужны деньги, будут выставлять жильё на продажу быстрее и на лучших условиях. В краткосрочной перспективе я ожидаю рынок покупателя.

Данные это подтверждают. В августе 2026 года было продано 127 410 единиц жилья — на 14,7% меньше, чем годом ранее; за январь–август продажи снизились на 6,8%. Индекс цен на жильё центрального банка вырос на 23% год к году в номинальном выражении, но снизился на 6,4% в реальном. Иными словами, цены на жильё отстали от инфляции и в реальном выражении уже подешевели.

За тот же период стоимость строительства выросла на 28% год к году. Поэтому новым проектам сложно снижать цены; скидки будут появляться в основном в готовом фонде и у продавцов, которым нужны деньги.

Тихая гавань турецкого инвестора — жильё

Турецкие инвесторы всегда считали жильё тихой гаванью. У акций и традиционного золота бывали свои периоды, но когда неопределённость растёт, сбережения всегда возвращаются к титулу собственности (тапу).

Сегодня ни акции, ни золото не дали ожидаемого результата, а дефолты по облигациям подорвали доверие к инструментам с фиксированным доходом. В такой среде, я считаю, инвесторы очень скоро вернутся к жилью.

Я ожидаю, что этот сдвиг будет наиболее заметен среди домохозяйств с низким и средним доходом. Для них жильё — это одновременно крыша над головой и способ сохранить сбережения. Период, когда цены в реальном выражении снизились, — хорошая основа для возвращения этого спроса на рынок.

Неопределённость вокруг доллара усилит эту тенденцию. Турецкие покупатели жилья знают, что жильё сохраняет покупательную способность в долларах. За последние 20 лет его стоимость колебалась от периода к периоду, но в долгосрочной перспективе жильё не теряло ценность в долларовом выражении. Когда никто не знает, куда пойдёт курс, жильё снова выходит на первый план для семей, которые хотят защитить сбережения.

Шаг центрального банка указывает в ту же сторону. 22 октября он снизил ключевую ставку с 37% до 36% — впервые примерно за девять месяцев. Шаг небольшой, но сигнал ясен: процентный доход по депозитам и наличным будет снижаться. Инвесторы, которые это видят, начнут думать о переводе денег в реальный актив, сохраняющий стоимость в долгосрочной перспективе.

Когда доверие пошатнулось, деньги сначала ищут, где укрыться. В Турции таким местом исторически было жильё.

После Нового года: коррекция, избыток предложения и рост спроса

После Нового года мы ожидаем двухэтапный процесс:

1. Коррекция: жильё, выставленное на продажу из-за нехватки ликвидности, тянет цены вниз, и некоторое время рынок остаётся рынком покупателя.
2. Рост спроса: более разумные цены возвращают сбережения из акций и золота в жильё, а избыток предложения не даёт ценам резко взлететь.

Такой баланс открывает хорошее окно для покупателей: спрос укрепляется, а цены остаются под контролем. Для инвесторов, которые ищут правильный объект по правильной цене, первая половина 2027 года может стать важным периодом.

Этот спрос не распределится равномерно. После ликвидаций фондов и невыплат по облигациям покупатели не захотят нести риск застройщика. Я ожидаю, что спрос сосредоточится не на строящихся проектах, а на готовом жилье и вторичном рынке. Готовые квартиры с чистым титулом собственности станут самым востребованным продуктом этого периода.

Вывод: кризис — это возможность для правильного покупателя

Сжатые рынки в краткосрочной перспективе создадут в недвижимости рынок покупателя. Но когда рефлекс турецкого инвестора искать тихую гавань встретится с жильём, подешевевшим в реальном выражении, спрос может быстро восстановиться.

Успех в этот период определит покупка правильного объекта по правильной цене — без строительного риска и через надёжную структуру. Профессионально управляемые фонды инвестиций в недвижимость под надзором Совета по рынкам капитала — один из способов воспользоваться этой переоценкой, не покупая отдельные объекты.

Источники: Endeks24 (невыплаты по долговым инструментам MKK, 24 окт. 2026) · Fintables (данные TÜİK и ЦБ по жилью, август 2026) · Habertürk (решение ЦБ по ставке, 22 окт. 2026)

Это не инвестиционная рекомендация. Информация, комментарии и мнения в этой статье не являются инвестиционной рекомендацией. Услуги инвестиционного консультирования оказываются только в рамках договора об инвестиционном консультировании между клиентом и уполномоченной организацией. Выраженные взгляды являются личным мнением автора и могут не соответствовать вашему финансовому положению или вашим предпочтениям в отношении риска и доходности. Инвестиционные решения не следует принимать, основываясь исключительно на этой информации. Прошлые результаты не являются показателем будущих.