پناهگاهی امن در بازارهای تنگ: چرا سرمایه‌گذاران ترک به مسکن بازمی‌گردند

هفته‌ای دشوار برای سهام و طلا

این هفته نه بورس و نه طلا به سرمایه‌گذاران پاداش ندادند. بازارها هفته‌هاست که تنگ‌تر می‌شوند و سرمایه‌گذاران هر دری را که می‌زنند، بازدهی مورد انتظار را پیدا نمی‌کنند.

به نظر من، خواندن این وضعیت تنها از روی نوسان قیمت‌ها اصل موضوع را نادیده می‌گیرد. مسئلهٔ واقعی اعتماد است. وقتی اعتماد متزلزل می‌شود، پول ابتدا به دنبال پناهگاه می‌گردد و سپس انتخاب می‌کند که دوباره کجا کار کند. در ترکیه، این پناهگاه از نظر تاریخی مسکن بوده است.

بحران اعتماد: از انحلال صندوق‌ها تا اوراق قرضهٔ پرداخت‌نشده

بحران اعتمادی که با انحلال صندوق‌ها آغاز شد، اکنون در بازار سهام و اوراق قرضه احساس می‌شود. عدم پرداخت کوپن و اصل اوراق قرضهٔ بخش خصوصی به کانون توجه آمده است.

ارقام روشن است. طبق اطلاعیه‌های سازمان سپرده‌گذاری مرکزی (MKK)، در سال ۲۰۲۶ پرداخت‌های ابزارهای بدهی ۱۴ شرکت ۵۷ بار انجام نشد. در نیمهٔ نخست سال ۴ ناشر پرداخت نکرده بودند؛ تنها بین ۱ تا ۲۳ اکتبر، ۹ ناشر، از جمله ۵ نام جدید، پرداخت نکردند.

این موضوع نگاه سرمایه‌گذاران به ریسک را تغییر می‌دهد. پولی که به دنبال بازده بود، اکنون پیش از هر چیز به حفظ سرمایه فکر می‌کند.

اثر نخست: کمبود نقدینگی و بازار خریدار

اثر نخست بر املاک از سمت عرضه خواهد بود. سازندگان و مالکانی که به نقدینگی نیاز دارند، خانه‌ها را سریع‌تر و با قیمت‌های بهتر به بازار عرضه می‌کنند. در کوتاه‌مدت انتظار بازاری به نفع خریدار را دارم.

داده‌ها این را تأیید می‌کنند. در اوت ۲۰۲۶، تعداد ۱۲۷,۴۱۰ واحد مسکونی فروخته شد که ۱۴.۷٪ کمتر از سال قبل بود؛ فروش در ژانویه تا اوت ۶.۸٪ کاهش یافت. شاخص قیمت مسکن بانک مرکزی به‌صورت اسمی ۲۳٪ نسبت به سال قبل افزایش یافت اما به‌صورت واقعی ۶.۴٪ کاهش یافت. به عبارت دیگر، قیمت مسکن از تورم عقب مانده و به‌صورت واقعی ارزان‌تر شده است.

در همین دوره هزینه‌های ساخت ۲۸٪ نسبت به سال قبل افزایش یافت. این امر کاهش قیمت در پروژه‌های جدید را دشوار می‌کند؛ تخفیف‌ها عمدتاً در موجودی فعلی و نزد فروشندگانی که به نقدینگی نیاز دارند دیده خواهد شد.

پناهگاه امن سرمایه‌گذار ترک: مسکن

سرمایه‌گذاران ترک همیشه مسکن را پناهگاهی امن دانسته‌اند. سهام و طلای سنتی هم دوره‌های خود را داشته‌اند، اما هرگاه عدم قطعیت افزایش یافته، پس‌اندازها همیشه به سند ملک (تاپو) بازگشته‌اند.

امروز نه سهام و نه طلا نتایج مورد انتظار را به دست نداده‌اند و نکول در بازار اوراق قرضه اعتماد به محصولات با درآمد ثابت را تضعیف کرده است. در این شرایط، معتقدم سرمایه‌گذاران به‌زودی به مسکن بازمی‌گردند.

انتظار دارم این تغییر در میان خانوارهای کم‌درآمد و با درآمد متوسط قوی‌تر باشد. برای آنان، خانه هم سرپناه است و هم راهی برای حفظ پس‌انداز. دوره‌ای که قیمت‌ها به‌صورت واقعی کاهش یافته، پایه‌ای مناسب برای بازگرداندن این تقاضا به بازار است.

عدم قطعیت دربارهٔ دلار این روند را تقویت خواهد کرد. خریداران مسکن در ترکیه می‌دانند که مسکن قدرت خرید را بر حسب دلار حفظ می‌کند. در ۲۰ سال گذشته ارزش آن از دوره‌ای به دورهٔ دیگر نوسان داشته، اما در بلندمدت مسکن ارزش دلاری خود را از دست نداده است. وقتی کسی نمی‌داند نرخ ارز به کدام سو می‌رود، مسکن دوباره برای خانواده‌هایی که می‌خواهند پس‌انداز خود را حفظ کنند در اولویت قرار می‌گیرد.

اقدام بانک مرکزی نیز در همین جهت است. بانک مرکزی در ۲۲ اکتبر نرخ بهرهٔ سیاستی را از ۳۷٪ به ۳۶٪ کاهش داد؛ نخستین کاهش در حدود نه ماه. این گام کوچک است، اما پیام آن روشن است: سود سپرده‌ها و نقدینگی کاهش خواهد یافت. سرمایه‌گذارانی که این را می‌بینند، به انتقال پول خود به دارایی واقعی‌ای که در بلندمدت ارزش خود را حفظ می‌کند فکر خواهند کرد.

وقتی اعتماد متزلزل می‌شود، پول ابتدا به دنبال پناهگاه می‌گردد. در ترکیه، این پناهگاه از نظر تاریخی مسکن بوده است.

پس از سال نو: اصلاح قیمت، مازاد عرضه و تقاضای قوی‌تر

انتظار داریم پس از سال نو روندی دومرحله‌ای شکل بگیرد:

1. اصلاح: خانه‌هایی که به دلیل کمبود نقدینگی به بازار عرضه می‌شوند قیمت‌ها را پایین می‌کشند و بازار برای مدتی به نفع خریدار باقی می‌ماند.
2. تقاضای قوی‌تر: قیمت‌های معقول‌تر پس‌اندازها را از سهام و طلا به مسکن بازمی‌گرداند، در حالی که مازاد عرضه مانع جهش قیمت‌ها می‌شود.

این تعادل فرصت خوبی برای خریداران ایجاد می‌کند: تقاضا قوی‌تر می‌شود و قیمت‌ها تحت کنترل می‌مانند. برای سرمایه‌گذارانی که ملک مناسب را با قیمت مناسب می‌خواهند، نیمهٔ نخست ۲۰۲۷ می‌تواند دوره‌ای مهم باشد.

این تقاضا به‌طور یکنواخت توزیع نخواهد شد. پس از انحلال صندوق‌ها و اوراق قرضهٔ پرداخت‌نشده، خریداران نمی‌خواهند ریسک سازنده را بپذیرند. انتظار دارم تقاضا نه بر پروژه‌های در حال ساخت، بلکه بر خانه‌های تکمیل‌شده و بازار دست‌دوم متمرکز شود. خانه‌های آماده با سند پاک، پرطرفدارترین محصول این دوره خواهند بود.

نتیجه: بحران برای خریدار درست یک فرصت است

بازارهای تنگ در کوتاه‌مدت در املاک بازاری به نفع خریدار ایجاد می‌کنند. اما وقتی تمایل سرمایه‌گذار ترک به پناهگاه امن با مسکنی که به‌صورت واقعی ارزان‌تر شده روبه‌رو شود، تقاضا می‌تواند به‌سرعت بهبود یابد.

آنچه موفقیت در این دوره را تعیین می‌کند، خرید ملک درست با قیمت درست، بدون ریسک ساخت و از طریق ساختاری قابل اعتماد است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک که به‌صورت حرفه‌ای مدیریت می‌شوند و تحت نظارت هیئت بازار سرمایه هستند، یکی از راه‌های بهره‌مندی از این بازقیمت‌گذاری بدون خرید املاک منفرد است.

منابع: Endeks24 (ابزارهای بدهی پرداخت‌نشده در MKK، ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶) · Fintables (داده‌های مسکن TÜİK و بانک مرکزی، اوت ۲۰۲۶) · Habertürk (تصمیم نرخ بهرهٔ بانک مرکزی، ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶)

این یک توصیهٔ سرمایه‌گذاری نیست. اطلاعات، نظرات و دیدگاه‌های این مقاله مشاوره سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود. خدمات مشاوره سرمایه‌گذاری تنها در چارچوب قرارداد مشاوره سرمایه‌گذاری میان مشتری و یک نهاد مجاز ارائه می‌شود. دیدگاه‌های بیان‌شده نظرات شخصی نویسنده است و ممکن است با وضعیت مالی یا ترجیحات ریسک و بازده شما متناسب نباشد. تصمیم‌های سرمایه‌گذاری نباید صرفاً بر پایه این اطلاعات گرفته شود. عملکرد گذشته نشانگر نتایج آینده نیست.