ترک شہریت کے لیے پراپرٹی خریدنا: ادائیگی سے پہلے کیا چیک کریں

خریدنے کے دو طریقے: ڈیولپر سے یا ری سیل مارکیٹ سے

ترکی میں آپ گھر یا تو ڈیولپر سے نیا خریدتے ہیں – تیار یا زیرِ تعمیر – یا کسی فرد مالک سے پرانا۔ دونوں شہریت کے لیے استعمال ہو سکتے ہیں اگر سرکاری ویلیوایشن کم از کم 400,000 امریکی ڈالر ہو، ادائیگی ترک بینکوں کے ذریعے ہو اور پراپرٹی تین سال رکھی جائے۔ لیکن ہر صورت میں دھیان دینے والی باتیں مختلف ہیں۔

1. ری سیل گھر: طابو میں درج قیمت

کچھ عرصہ پہلے تک یہ عام تھا کہ بیچنے والے طابو میں اصل ادا شدہ قیمت سے کم قیمت درج کرتے تھے۔ وجہ اخراجات ہیں: طابو فیس درج شدہ قیمت پر لگتی ہے، اور جو فرد پراپرٹی خریدنے کے پانچ سال کے اندر بیچے اسے منافع پر انکم ٹیکس دینا ہوتا ہے، جس کی شرحیں بتدریج 40٪ تک پہنچتی ہیں۔

شہریت کے خریدار کے لیے درج شدہ قیمت اہم ہے۔ آپ کی فائل سرکاری ویلیوایشن اور ڈیل سے مطابقت رکھنے والی بینک ٹرانسفرز پر منحصر ہے۔ ایسا طابو جس میں ادا شدہ رقم سے کم دکھایا گیا ہو، یا ادائیگیاں جو میل نہ کھائیں، درخواست میں اور بعد میں فروخت کے وقت مسائل پیدا کر سکتی ہیں۔

کیا کریں: پوری قیمت درج کروانے پر اصرار کریں، صرف بینک ٹرانسفر سے ادائیگی کریں، اور کسی بھی ادائیگی سے پہلے اپنے وکیل سے طابو، ویلیوایشن رپورٹ اور بیچنے والے کی ملکیت کی تاریخ چیک کروائیں۔

2. ڈیولپرز: درج شدہ قیمت اور غیر ملکیوں کے لیے قیمتیں

ڈیولپرز اپنے منافع پر کارپوریٹ ٹیکس دیتے ہیں، اور اسی وجہ سے کچھ پوری قیمتِ فروخت درج نہ کرنا پسند کرتے ہیں۔ یہاں بھی وہی جانچ لاگو ہوتی ہے: درج شدہ قیمت، ویلیوایشن اور بینک ٹرانسفرز سب ایک جیسے ہونے چاہئیں۔

دوسرا نکتہ قیمت ہے۔ بہت سے منصوبے غیر ملکیوں کو بین الاقوامی ایجنسیوں کے ذریعے بیچے جاتے ہیں جنہیں بڑا کمیشن دیا جاتا ہے، اور یہ کمیشن قیمت میں شامل ہوتا ہے۔ نتیجتاً کچھ منصوبوں میں غیر ملکی خریدار ملتے جلتے یونٹ کے لیے ترک خریدار سے 15–20٪ زیادہ ادا کرتا ہے۔ مقامی ترک پورٹلز پر قیمتوں کا موازنہ اور ڈیولپر کی اپنی قیمتوں کی فہرست مانگنا مددگار ہے۔

3. زیرِ تعمیر خریداری: حوالگی سے پہلے ادائیگی

ترکی میں زیرِ تعمیر گھر کی قیمت عام طور پر – یکمشت یا قسطوں میں – عمارت مکمل ہونے سے پہلے ادا کی جاتی ہے، اور خریدار کو تحفظ دینے والا کوئی لازمی ایسکرو یا تکمیل کی ضمانت کا نظام نہیں ہے۔ زیادہ تر منصوبے حوالے ہو جاتے ہیں۔ پھر بھی ایسے واقعات ہوئے ہیں – جن میں سے کچھ خبروں میں آئے – کہ خریداروں نے ادائیگی کی مگر طابو حاصل نہ کر سکے، یا تو دھوکہ دہی کی وجہ سے یا اس لیے کہ ڈیولپر منصوبہ مکمل نہ کر سکا۔

کیا کریں: ڈیولپر کا ریکارڈ اور مکمل شدہ منصوبے چیک کریں، یقینی بنائیں کہ یونٹ پر آپ کا حق رجسٹر ہو، ادائیگیوں کو تعمیر کی پیش رفت سے جوڑیں، اور معاہدہ آزاد وکیل سے چیک کروائیں۔

4. ویلیوایشن: وہ قیمت جو شمار ہوتی ہے

شہریت کے لیے وہ قیمت شمار ہوتی ہے جو کیپیٹل مارکیٹس بورڈ (SPK) سے لائسنس یافتہ ویلیوئر کی رپورٹ میں ہو، نہ کہ وہ قیمت جو آپ طے کریں۔ اگر آپ پراپرٹی کی اصل مالیت سے زیادہ ادا کریں تو فروخت کے وقت فرق ضائع ہو جاتا ہے۔ خریداری کو کم از کم 400,000 ڈالر کی ویلیوایشن سے مشروط کریں۔ 2026 کی منسوخیوں کے بعد ہماری چیک لسٹ پڑھیں۔

5. تین سال بعد: پراپرٹی کی فروخت

شہریت کے لیے پراپرٹی تین سال رکھنا ضروری ہے۔ جب آپ بیچنا چاہیں تو کام دوبارہ شروع ہوتا ہے: آپ کو خریدار ڈھونڈنا ہوگا، عموماً ایجنٹ کے ذریعے، اور دوبارہ وکیل رکھنا ہوگا – اکثر بیرونِ ملک سے، نئے پاور آف اٹارنی کے ساتھ۔ آپ کو یہ بھی یقینی بنانا ہوگا کہ رقم واقعی آپ کو ملے: خریداری کی طرح کوئی ایسکرو نظام نہیں، اس لیے ادائیگی اور طابو کی منتقلی کا وقت احتیاط سے طے کرنا ہوتا ہے۔

پھر ٹیکس آتا ہے۔ جو فرد پراپرٹی خریدنے کے پانچ سال کے اندر بیچے اسے منافع ظاہر کرنا اور اس پر بتدریج 40٪ تک کی شرح سے انکم ٹیکس ادا کرنا ہوتا ہے۔ چوتھے سال میں فروخت بھی اسی پانچ سالہ مدت میں آتی ہے۔ قیمت طے کرنے سے پہلے اپنے وکیل اور اکاؤنٹنٹ سے ٹیکس کا حساب لگوائیں۔

فنڈ کے راستے میں نکلنے کا طریقہ مختلف ہے: مدت پوری ہونے کے بعد آپ KAP پر شائع شدہ فنڈ کی اجرا دستاویز میں درج طریقے کے مطابق نوٹس دے کر اپنے یونٹس واپس کرتے ہیں، اور رقم آپ کے اکاؤنٹ میں آ جاتی ہے۔ موجودہ قواعد کے تحت جو انفرادی سرمایہ کار دو سال سے زیادہ فنڈ یونٹس رکھیں وہ منافع پر ودہولڈنگ ٹیکس ادا نہیں کرتے۔

ایک ریگولیٹڈ رئیل اسٹیٹ فنڈ انہی خطرات سے کیسے نمٹتا ہے

رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ فنڈز (GYF) اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ فنڈز (PGYF) کیپیٹل مارکیٹس بورڈ کی نگرانی میں ہوتے ہیں۔ جب فنڈ کوئی پراپرٹی خریدتا یا بیچتا ہے تو عمل مختلف ہوتا ہے:

• منتقلی کے بعد ادائیگی۔ فنڈ بیچنے والے کو صرف اس وقت ادائیگی کرتا ہے جب طابو فنڈ کے نام منتقل ہو جائے، اور ادائیگی Takasbank کے ذریعے ہوتی ہے، جو ترکی کا مرکزی کلیئرنگ اور کسٹڈی ادارہ ہے۔
• طابو دفتر میں نمائندے۔ ہر طابو منتقلی پر Takasbank کے اہلکار اور مینجمنٹ کمپنی کے مجاز افسران موجود ہوتے ہیں۔
• لائسنس یافتہ ویلیوایشن پر مبنی قیمتیں۔ پراپرٹیز کی ویلیوایشن SPK کے لائسنس یافتہ ویلیوئرز احتیاط سے کرتے ہیں۔ فنڈ ویلیوایشن سے زیادہ ادا نہیں کرتا، اور بیچتے وقت فنڈ میں درج مالیت سے کم پر نہیں بیچتا – فنڈ کو فروخت میں نقصان اٹھانے کی اجازت نہیں۔
• فنڈ خود تعمیر نہیں کرتا، تعمیر کرواتا ہے۔ پروجیکٹ فنڈز میں تعمیر ٹھیکیدار کو دی جاتی ہے، اور فنڈ بینک گارنٹی لیٹر جیسی ضمانتوں سے اپنا تحفظ کرتا ہے۔
• مکمل اندراج اور آڈٹ۔ ہر لین دین اس کی اصل مالیت پر درج، آڈٹ اور کیپیٹل مارکیٹ کے قواعد کے تحت ظاہر کیا جاتا ہے۔

یہ قواعد فنڈ کے سرمایہ کاروں کے تحفظ کے لیے ہیں، لیکن جو خریدار فنڈ سے پراپرٹی خریدتا ہے وہ بھی اسی نظم سے فائدہ اٹھاتا ہے: قیمت لائسنس یافتہ ویلیوایشن سے ثابت ہوتی ہے، طابو کی منتقلی نگرانی میں ہوتی ہے، اور قیمت میں کوئی چھپا ہوا ایجنسی کمیشن نہیں ہوتا۔ ریگولیٹڈ فنڈ سے پراپرٹی خریدنے کا طریقہ دیکھیں۔

پراپرٹی خریداروں کے لیے ہمارا مشورہ

اگر لین دین صاف ہو تو پراپرٹی ترک شہریت کا ایک مضبوط راستہ ہے۔ ہمارا مشورہ ہے کہ:

• ایسے بیچنے والے سے خریدیں جس کی ملکیت اور ریکارڈ کی آپ تصدیق کر سکیں؛
• آزاد وکیل کے ساتھ کام کریں، بیچنے والے یا ایجنٹ کے منتخب کردہ وکیل کے ساتھ نہیں؛
• کسی ادارہ جاتی بیچنے والے سے خریدنے پر غور کریں، جیسے ریگولیٹڈ فنڈز کی ملکیت والی پراپرٹیز؛
• یا فنڈ کے راستے پر غور کریں: 500,000 ڈالر فنڈ یونٹس میں، تین سال کے لیے، کسی پراپرٹی کو سنبھالنے کی ضرورت کے بغیر۔ فنڈ کا راستہ کیسے کام کرتا ہے۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات

کیا ترک شہریت کے لیے ترکی میں پراپرٹی خریدنا محفوظ ہے؟

ہاں، اگر لین دین صاف ہو: طابو میں پوری قیمت درج ہو، تمام ادائیگیاں بینکوں کے ذریعے ہوں، لائسنس یافتہ ویلیوایشن کم از کم 400,000 ڈالر ہو اور ادائیگی سے پہلے آزاد وکیل بیچنے والے، طابو اور معاہدے کی جانچ کرے۔

ترکی میں غیر ملکی خریدار بعض اوقات اسی پراپرٹی کے لیے زیادہ کیوں ادا کرتے ہیں؟

بہت سے منصوبے غیر ملکیوں کو ایسی بین الاقوامی ایجنسیوں کے ذریعے بیچے جاتے ہیں جنہیں زیادہ کمیشن ملتا ہے، جو قیمت میں شامل ہوتا ہے۔ کچھ منصوبوں میں غیر ملکی اور مقامی خریدار کے درمیان فرق 15–20٪ تک ہو سکتا ہے۔

فنڈ سے پراپرٹی خریدنا کس طرح مختلف ہے؟

ریگولیٹڈ فنڈ صرف SPK کی لائسنس یافتہ ویلیوایشن کی بنیاد پر خرید و فروخت کرتا ہے، طابو کی منتقلی Takasbank اور مینجمنٹ کمپنی کے اہلکاروں کی موجودگی میں کرتا ہے، اور کوئی ایجنسی کمیشن نہیں لیتا۔ جب فنڈ خریدتا ہے تو طابو کی منتقلی کے بعد ہی Takasbank کے ذریعے بیچنے والے کو ادائیگی کرتا ہے۔

تین سال بعد شہریت والی پراپرٹی بیچنے پر کیا ہوتا ہے؟

آپ کو خریدار ڈھونڈنا ہوگا، عموماً دوبارہ وکیل رکھنا ہوگا، یقینی بنانا ہوگا کہ فروخت کی رقم محفوظ طریقے سے آپ کے اکاؤنٹ میں پہنچے، اور منافع ظاہر کرنا ہوگا۔ خریداری کے پانچ سال کے اندر فروخت پر منافع پر 40٪ تک بتدریج شرح سے انکم ٹیکس لگتا ہے۔

یہ مضمون عمومی معلومات ہے، قانونی یا سرمایہ کاری کا مشورہ نہیں۔ شہریت کی اہلیت کا فیصلہ ترک حکام کرتے ہیں۔