Покупка недвижимости ради гражданства Турции: что проверить до оплаты

Два способа покупки: у застройщика или на вторичном рынке

В Турции жильё покупают либо новым у застройщика – готовым или на этапе строительства, – либо на вторичном рынке у частного владельца. Оба варианта подходят для гражданства, если официальная оценка не ниже 400 000 долларов США, оплата проходит через турецкие банки, а объект находится в собственности три года. Но на что обращать внимание – в каждом случае по-разному.

1. Вторичное жильё: цена, указанная в тапу

До недавнего времени продавцы нередко указывали в тапу цену ниже фактически уплаченной. Причина – расходы: пошлина за переоформление рассчитывается от заявленной стоимости, а физическое лицо, продающее объект в течение пяти лет после покупки, платит подоходный налог с прибыли по прогрессивной шкале – до 40%.

Для покупателя, оформляющего гражданство, заявленная цена важна. Ваше дело опирается на официальную оценку и на банковские переводы, соответствующие сделке. Тапу с суммой меньше уплаченной или несовпадающие платежи могут создать проблемы при подаче заявления и позже – при продаже.

Что делать: настаивайте на указании полной цены, платите только банковским переводом и до любого платежа попросите юриста проверить тапу, отчёт об оценке и историю собственности продавца.

2. Застройщики: заявленная цена и цены для иностранцев

Застройщики платят налог на прибыль, и некоторые по той же причине предпочитают не указывать полную цену продажи. Проверки те же: заявленная цена, оценка и банковские переводы должны совпадать.

Второй момент – цена. Многие проекты продаются иностранцам через международные агентства, получающие крупные комиссии, и эти комиссии заложены в цену. Поэтому в некоторых проектах иностранец платит за сопоставимую квартиру на 15–20% больше, чем турецкий покупатель. Помогает сравнение цен на местных турецких порталах и запрос собственного прайс-листа застройщика.

3. Строящееся жильё: оплата до сдачи

Строящееся жильё в Турции обычно оплачивается – полностью или в рассрочку – до завершения строительства, и обязательной системы эскроу или гарантии завершения, защищающей покупателя, нет. Большинство проектов сдаются. Тем не менее были случаи, о части которых писала пресса, когда покупатели заплатили, но не смогли получить тапу – из-за мошенничества или потому, что застройщик не смог завершить проект.

Что делать: проверьте историю застройщика и его завершённые проекты, убедитесь, что ваше право на квартиру зарегистрировано, привяжите платежи к ходу строительства и попросите независимого юриста проверить договор.

4. Оценка: какая стоимость учитывается

Для гражданства учитывается стоимость в отчёте оценщика, лицензированного Советом по рынкам капитала (SPK), а не согласованная вами цена. Если вы заплатите больше реальной стоимости, разницу вы потеряете при продаже. Ставьте условием сделки оценку не ниже 400 000 долларов США. Наш чек-лист после отмен гражданства в 2026 году.

5. Через три года: продажа объекта

Для гражданства объект нужно держать три года. Когда вы захотите продать его, всё начинается заново: нужно найти покупателя, обычно через агента, и снова нанять юриста – часто из-за рубежа, с новой доверенностью. Нужно также убедиться, что вы действительно получите деньги: как и при покупке, системы эскроу нет, поэтому сроки оплаты и переоформления тапу нужно организовать очень внимательно.

Затем – налоги. Физическое лицо, продающее объект в течение пяти лет после покупки, обязано задекларировать прибыль и уплатить с неё подоходный налог по прогрессивной шкале – до 40%. Продажа на четвёртом году всё ещё попадает в этот пятилетний срок. Попросите юриста и бухгалтера рассчитать налог до согласования цены.

При пути через фонд выход устроен иначе: по окончании срока владения вы погашаете паи, подав уведомление в порядке, указанном в проспекте фонда, опубликованном на KAP, и деньги поступают на ваш счёт. По действующим правилам частные инвесторы, владеющие паями фонда более двух лет, не платят налог у источника с дохода.

Как регулируемый фонд недвижимости справляется с теми же рисками

Фонды инвестиций в недвижимость (GYF) и фонды проектов недвижимости (PGYF) находятся под надзором Совета по рынкам капитала. Когда фонд покупает или продаёт объект, процесс устроен иначе:

• Оплата после переоформления. Фонд платит продавцу только после переоформления тапу на фонд, и оплата проходит через Takasbank – центральную клиринговую и депозитарную организацию Турции.
• Представители в земельном кадастре. На каждом переоформлении тапу присутствуют сотрудники Takasbank и уполномоченные лица управляющей компании.
• Цены на основе лицензированной оценки. Объекты тщательно оценивают оценщики с лицензией SPK. Фонд не платит выше оценочной стоимости, а при продаже не продаёт ниже стоимости, учтённой в фонде, – фонду не разрешено нести убыток при продаже.
• Фонд не строит сам – он поручает строительство. В проектных фондах строительство передаётся подрядчику, а фонд защищает себя гарантиями, например банковскими гарантийными письмами.
• Полное декларирование и аудит. Каждая сделка отражается по реальной стоимости, проходит аудит и раскрывается по правилам рынка капитала.

Эти правила существуют для защиты инвесторов фонда. Но покупатель, приобретающий объект у фонда, получает ту же дисциплину: цена подтверждена лицензированной оценкой, переоформление проходит под контролем, а скрытой агентской комиссии в цене нет. Как купить недвижимость у регулируемого фонда.

Наш совет покупателям недвижимости

Недвижимость – надёжный путь к гражданству Турции, если сделка чистая. Мы рекомендуем:

• покупать у продавца, чью собственность и репутацию можно проверить;
• работать с независимым юристом, а не с юристом, которого выбрал продавец или агент;
• рассмотреть покупку у институционального продавца, например объектов, принадлежащих регулируемым фондам;
• или рассмотреть путь через фонд: 500 000 долларов США в паях фонда на три года, без объекта, которым нужно управлять. Как работает путь через фонд.

Частые вопросы

Безопасно ли покупать недвижимость в Турции ради гражданства?

Да, если сделка чистая: в тапу указана полная цена, все платежи проходят через банки, лицензированная оценка не ниже 400 000 долларов США, а независимый юрист до оплаты проверяет продавца, тапу и договор.

Почему иностранцы иногда платят больше за ту же недвижимость в Турции?

Многие проекты продаются иностранцам через международные агентства с высокими комиссиями, которые заложены в цену. В некоторых проектах разница между иностранным и местным покупателем может достигать 15–20%.

Чем отличается покупка объекта у фонда?

Регулируемый фонд покупает и продаёт только на основе оценки, лицензированной SPK, переоформляет тапу в присутствии сотрудников Takasbank и управляющей компании и не берёт агентскую комиссию. Покупая объект, фонд платит продавцу через Takasbank только после переоформления тапу.

Что происходит, когда я продаю объект через три года?

Нужно найти покупателя, как правило снова нанять юриста, убедиться, что деньги от продажи надёжно поступили на ваш счёт, и задекларировать прибыль. При продаже в течение пяти лет после покупки прибыль облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале – до 40%.

Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или инвестиционной консультацией. Решение о праве на гражданство принимают турецкие власти.