SIKÇA SORULAN SORULAR
GYF ve GSYF’leri Kimler Kurabilir?
Sermaye Piyasası Kurulu’ndan faaliyet izni almış:
● Portföy yönetim şirketleri
● Gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketleri kurabilir.
GYF ve GSYF Yatırımlarını Kimler Yapabilir?
Fonlara sadece nitelikli yatırımcılar yatırım yapabilir.
Nitelikli Yatırımcı Nedir?
Banka, aracı kurumlar, sigorta şirketleri gibi kurumsal yatırımcıların dışında; nakit mevduatları ve sahip olduğu sermaye piyasası araçlarının da dâhil olduğu
finansal varlıkları toplamı
1.000.000 Türk Lirası
tutarını aşan kişiler nitelikli yatırımcı olarak tanımlanmaktadır.
Katılma Paylarının Değeri Nasıl Hesaplanır?
Katılma paylarının itibari değeri yoktur. Fon birim pay değeri, fon toplam değerinin katılma paylarının sayısına bölünmesiyle elde edilir.
Katılma Paylarının Fiyatı Hangi Sıklıkta Hesaplanır?
Fon birim pay değeri en az yılda bir kere hesaplanır.
Katılma Paylarını Nasıl Alabilirim?
Fon katılma payı alım ve satım işlemleri için ilgili portföy yönetim şirketi ile iletişime geçerek işlemleri gerçekleştirebilirsiniz.
Fon Katılma Paylarından Nasıl Çıkış Yapılır?
Süresiz fonlarda katılma paylarından çıkış için ihraç belgesinde belirtilen koşullar çerçevesinde fona iade edilerek veya söz konusu payların üçüncü kişi nitelikli yatırımcılara devredilmesi yoluyla da çıkış yapılabilmektedir. Süreli fonlarda ise süre sona erdikten sonra otomatik olarak çıkış yapılır.
GYF Katılma Paylarının Satışı, Fona İadesi ile Yatırımcılar Arasında Devri Mümkün Müdür?
Katılma payı satışı, fon birim pay değerinin tam olarak nakden ödenmesi veya bu değere karşılık gelen iştirak paylarının fona devredilmesi.
Katılma payının fona iadesi, yatırımcıların katılma paylarının ihraç belgesinde belirlenen esaslara göre fona iade edilmek suretiyle nakde çevrilmesi veya katılma paylarına karşılık gelen iştirak paylarının yatırımcılara devredilmesi suretiyle gerçekleştirilebilir.
Katılma paylarının satışına ve fona iadesine ilişkin esasların, fonun portföy yapısına uygun bir şekilde belirlenmesi ve bilgilendirme dokümanlarında yer verilmesi gereklidir.
Süreli olarak kurulan fonların katılma paylarının fona iadesinin, bilgilendirme dokümanında belirtilmesi suretiyle sadece fonun süresi sonunda yapılması da mümkündür.
Katılma paylarının nitelikli yatırımcılar arasında devri mümkündür. Katılma payı devrinin nitelikli yatırımcılar arasında gerçekleştirilebilmesi için devralan kişi ve/ veya kuruluşların nitelikli yatırımcı vasıflarını haiz olduğunu belgelemesi gerekmektedir.
Fon Kurucusunun Yetki ve Sorumlulukları Nedir?
Sermaye Piyasası Kurulu’nun ilgili Tebliğ hükümleri kapsamında fon kurucusu, fon katılma payı sahiplerinin haklarının temsili ve inançlı mülkiyet esaslarına göre yönetimi faaliyetlerinin, iç tüzük ve ihraç belgesi hükümlerine uygun olarak yürütülmesi ve denetlenmesinden sorumludur.
Yapılan İşlemlerin Denetimi Hangi Kurum Tarafından Yapılmaktadır?
Fonun kurucusu, varsa portföy yöneticisi ile saklayıcısının fona ilişkin bütün hesap ve işlemleri Kurul denetimine tabidir. Ayrıca bağımsız dış denetim yapılması gereklidir.
Yatırımım ve Param Güvende mi?
Aldığınız katılma payları Sermaye Piyasası Kurulu’ndan izin alarak faaliyet gösteren portföy saklayıcısı tarafından saklanır ve Merkezi Kayıt Kuruluşu nezdinde kaydı tutulur. Ayrıca fonların finansal tabloları bağımsız denetime tabidir.
Fonun Malvarlığı Rehnedilebilir mi Teminat Olarak Gösterilebilir mi?
Fonun malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrıdır.
Fon malvarlığı mevzuatta ve fon bilgilendirme dokümanlarında belirtilenler haricinde teminat olarak gösterilemez ve rehnedilemez. Fon malvarlığı başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. Kurucunun ve/veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere olan borçları ve yükümlülükleri ile fonun aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirine karşı mahsup edilemez.
GYF’ler Hangi Alanlarda Yatırım Yapabilir?
Fon her türlü gayrimenkule ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapabilir. Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla:
● Arsa
● Arazi
● Konut
● Ofis
● Alışveriş Merkezi
● Otel
● Lojistik Merkezi
● Depo
● Park
● Hastane
● Benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vadedebilir.
Fon toplam değerinin en az yüzde 80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur.
GYF Portföyüne Gayrimenkul Dışında Varlıklar Alınabilir mi?
Fon toplam değerinin en fazla %20’siyle; özel sektör ve kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesabı, yatırım fonu katılma payları, repo ve ters repo işlemleri, kira sertifikaları, varantlar ve sertifikalar ile Sermaye Piyasası Kurulunca uygun görülen diğer yatırım araçlarına yatırım yapılarak fon portföyüne dahil edilebilir.
GYF Portföyüne Dâhil Edilecek Gayrimenkuller Nasıl Belirlenir?
Fona dâhil edilecek gayrimenkuller, ilgili Tebliğ hükümleri kapsamında gayrimenkul yatırımları ve finansal piyasalar alanında tecrübe sahibi olan ve alanında uzman üyelerden oluşan Yatırım Komitesi tarafından belirlenir.
Kapalı (Özel) GYF Kurulabilir mi?
Evet, geniş gayrimenkul ağı sahipliği bulunan gerçek kişiler veya tüzel kişiler için tahsisli gayrimenkul yatırım fonları kurulabilmektedir. Fon, yatırım yaptığı gayrimenkullerin fiziki sorunları, kiralanması, işletmesi ve bakımı dâhil olmak üzere gayrimenkullerin tüm yönetimini üstlenir.
GYF Portföyüne Ilişkin Herhangi bir Sınırlama var Mıdır?
Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur.
Tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların paylarına, fon toplam değerinin en fazla %20’si oranında yatırım yapılabilir.
GYF’lerin Yatırım Yapabileceği Diğer Varlık Grupları Nelerdir?
Fon toplam değerinin %20’sini aşmamak kaydıyla aşağıdaki varlıklara yatırım yapılabilir:
● Türkiye’de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları
● Yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları
● Vadeli mevduat ve katılma hesabı
● Repo ve ters repo işlemleri
● Kira sertifikaları
● Varantlar ve sertifikalar
● Takasbank para piyasası işlemleri
● Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri
● Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları
● Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları
GYF Portföyünde Bulunan Varlıkların Saklanması Nasıl Yapılır?
Fon portföyündeki varlıkların, Kurul’un yetkilendirdiği bir saklama kurumunda saklanması zorunludur. Fiziken veya kayden saklanması mümkün olmayan varlıkların mevcudiyetini ve fona aidiyetini gösteren bilgi, belge ve kayıtlar da portföy saklayıcısı nezdinde tutulur.
Fon portföyünde bulunan gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar ve gayrimenkule dayalı senetler tapu kütüğüne fon adına tescil edilir.
GSYF’ler Hangi Alanlarda Yatırım Yapabilir?
● Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye’de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları.
● Yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları.
● Vadeli mevduat ve katılma hesabı.
● Yatırım fonu katılma payları.
● Repo ve ters repo işlemleri, vaad sözleşmeleri ile taahhütlü işlem pazarında gerçekleştirilen işlemler.
● Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları.
● Varantlar ve sertifikalar.
● Takasbank para piyasası işlemleri ve yurtiçi organize para piyasası işlemleri.
● Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri.
● İpoteğe ve varlığa dayalı menkul kıymetler, teminatlı menkul kıymetler, Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri.
GSYF’lerin Yapacakları Yatırımları İlişkin Sınırlama var Mıdır?
Fonun toplam değerinin en az %80’inin bir veya birden fazla girişim sermayesi yatırımından oluşması zorunludur.
Fonun, bir hesap dönemi içinde; KOBİ Yönetmeliğinde yer alan nitelikleri sağlayan girişim şirketlerine doğrudan yaptığı yatırımların, fon toplam değerinin %10’unu geçmesi halinde %80 yatırım sınırı %51 olarak uygulanır.
GYF’lerin Avantajı Nedir?
● Fonlar, Sermaye Piyasası Kurulu izni ile Portföy Yönetim Şirketleri tarafından kurulan ve sürekli denetime tabi şeffaf yapılardır.
● Fonun yatırım yapacağı alanlar gayrimenkul yatırımları ve finansal piyasalar alanında tecrübeli ve uzman üyelerden oluşan Yatırım Komitesi tarafından profesyonelce belirlenir.
● Fon portföyüne alınacak getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullerin farklı lokasyonlarda bulunması ve arsadan alışveriş merkezine kadar farklı gayrimenkullerin portföye dahil edilmesiyle çeşitlendirme yapılarak, minimum riskle yatırım yapmaya olanak sağlar.
● Gayrimenkul yatırım fonu yatırımcıları fon portföyündeki gayrimenkullerin kira gelirlerine ve değer artışına ortak olmaktadır.
● Türk vatandaşlığını kazanabilme imkanı (500.000 $ ve üstü GSYF veya GYF’lerin en az üç yıl elinde tutma şartıyla) mevcuttur.
● Bakım, aidat, elektrik, su, kiracı, kiraların toplanması gibi operasyonel süreçler portföy yönetim şirketleri tarafından takip edilmekte ve yerine getirilmektedir.
● Ölçek ekonomisinden faydalanılarak, daha uygun fiyatlardan alınan taşınmazın fona dahil edilmesi mümkündür.
● Bireysel olarak alınamayacak kadar yüksek tutarlı gayrimenkuller fonlar tarafından toplu alınabilir.
● Sektöre hakim olmayan yatırımcının kendi başına hareket etmesi halinde ortaya çıkabilecek risklerin bertaraf etmesi mümkün olabilir.
● Acil nakde ihtiyaç duyulması halinde gayrimenkulün tamamının satılması yerine ihtiyaç duyulan nakit kadar katılım payının satılması mümkündür.
Neden Gayrimenkul Almak Yerine GYF Yatırımı Yapmalıyım?
Gayrimenkul yatırımları ülkemizde oldukça popüler olmasına rağmen gayrimenkullerin kiraya verilmesi, ödemelerinin takip edilmesi, bakımlarının yapılması gibi bir takım dezavantajları da beraberinde getirmektedir. Aynı zamanda gayrimenkul yatırımı için gerekli miktarın büyüklüğü de önemli bir sorun olmaktadır.
Gayrimenkul yatırım fonları ise, yatırımcıların fon portföyünde bulunan çok sayıda ve büyük ölçekli gayrimenkullere yatırım yapmasına olanak sağlamaktadır. Çeşitlilik sayesinde yatırımcı risklerini minimum düzeye taşımış olur.
Ayrıca kiralaması, işletmesi ve bakımı dâhil olmak üzere gayrimenkulün yönetimi fon tarafından üstlenildiği için yatırımcı operasyonel maliyetlerden ve zamandan tasarruf etmiş olur.
Yabancı Yatırımcıların Fon Yatırımı ile Türk Vatandaşlığı Kazanım Hakkı var mı?
En az 500.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim sermayesi yatırım fonu katılma payını en az üç yıl elinde tutma şartıyla satın aldığı Sermaye Piyasası Kurulunca tespit edilen yabancıların istisnai olarak Türk vatandaşlığını kazanma hakkı bulunmaktadır.
GYF ve GSYF’lerde Vergi Avantajı var mı?
GYF ve GSYF’lerde, hem fonun kendisi hem de yatırımcısı açısından önemli vergi avantajları bulunmaktadır.
Fon açısından:
● Fona ait tüm kazançlar kurumlar vergisinden muaftır.
● Fonlara yatırım yapan bireysel yatırımcıların elde ettikleri kar payı ve kazançlar gelir vergisinden muaftır. GYF’lere yatırım ile elde edilen kazançlar sadece %10 stopaj ile sınırlıdır ve beyan edilmez.
Fon portföyünde bulunan gayrimenkullere ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir.
