Görüş · Yatırım yoluyla vatandaşlık
Vatandaşlık Bir Yatırım Aracıysa, Yatırım Nerede?
Yatırım yoluyla vatandaşlıkta asıl soru: Gelen para ekonomide ne üretiyor?
Serkan Topaktaş · Yönetim Kurulu Başkanı, FT Portföy · 21 Ekim 2026
Dünyada onlarca ülke, yatırım karşılığında oturum izni ya da doğrudan vatandaşlık veriyor. ABD'nin EB-5 yatırımcı programından Dubai'nin gold visa uygulamasına, Avrupa'daki oturum programlarından Karayip ülkelerinin vatandaşlık programlarına kadar yöntemler farklı, ama amaç ortak: ülkeye yurt dışından kalıcı kaynak çekmek.
Bir programın başarısını yalnızca kaç kişiye pasaport verdiğine bakarak ölçemeyiz. Asıl ölçü, gelen paranın hangi sektöre gittiği ve orada ne ürettiğidir.
Her yol aynı değeri üretmiyor
Türkiye'deki yatırım yoluyla vatandaşlık seçeneklerine bu gözle bakalım:
- Gayrimenkul alımı: Para doğrudan inşaat sektörüne gider; istihdam, yan sanayi ve vergi geliri üretir.
- Gayrimenkul yatırım fonları (GYF): Sermaye piyasalarını ve gayrimenkul sektörünü, kurumsal ve denetlenen bir yapı içinde birlikte finanse eder.
- Proje gayrimenkul yatırım fonları (PGYF): Kaynağı doğrudan yeni projelerin inşasına aktarır; müteahhidin finansman ihtiyacını sermaye piyasası üzerinden karşılar.
- Girişim sermayesi yatırım fonları (GSYF): Teknoloji girişimlerine ve büyüyen şirketlere sermaye taşır.
- Uzun vadeli devlet tahvili: Kamunun finansmanına katkı sağlar; birçok ülke bu yolu bilinçli olarak tercih ediyor.
Bir de vadeli mevduat ve bireysel emeklilik yolu var. Asıl sorulması gereken soru tam burada başlıyor: Bu yatırımın ekonomiye tam faydası nerede?
Vadeli hesapta bekleyen para ne üretiyor?
Vadeli mevduatta üç yıl bekleyen 500 bin dolar, faizini alıp süre dolunca çıkabilen bir paradır. Yeni bir konut, yeni bir iş yeri ya da yeni bir girişim doğurmaz.
Bugünkü kur ve faiz ortamında yüksek TL getirisi, yabancı yatırımcıya zaten cazip bir "carry trade" fırsatı sunuyor. Bunun üstüne bir de vatandaşlık eklendiğinde, faiz getirisinin yanında pasaport da kazanılmış oluyor. Bunun doğal bir denge olup olmadığını sormak gerekiyor.
Emeklilik yolunda durum daha da dikkat çekici. Vatandaşlık için açılan emeklilik planlarında birikimin altın fonlarında tutulmasına izin veriliyor ve bu yol yurt dışında "altınla vatandaşlık" diye pazarlanıyor. Para TL'ye çevrilerek sisteme girse de altın fonunda durduğu için yatırımcı kur riskini fiilen taşımıyor; vatandaşlık planında giriş aidatı ve yönetim gideri kesintisi de uygulanmıyor. Üç yıl boyunca altın pozisyonunda bekleyen bu birikim konut, iş yeri ya da girişim olarak ekonomiye geri dönmüyor.
Kur riski taşımayan, masrafsız ve likit bir araçla, inşaat ya da girişim riskini üstlenen yatırım yolları aynı vatandaşlık hakkı için yarışıyor. Bu adil bir rekabet değil.
İnşaat sektörünün tablosu
Vatandaşlık için gayrimenkul eşiği 2022'de 400 bin dolara çıkarıldı.
Nakit akışı zaten zorlanan bir sektör için yabancı alıcı önemli bir kaynaktı. Aynı vatandaşlık hakkı daha zahmetsiz, riski düşük ve getirisi belli bir araçla alınabiliyorsa, yatırımcı neden konut alsın ya da bir fona girsin? Sonuç, reel ekonomiye fayda üreten yollar ile yalnızca bekleyen para arasında, ikincisinin lehine işleyen bir rekabet.
Hangi yoldan kaç kişi vatandaş oluyor? Bilmiyoruz.
Bu tartışmanın en büyük eksiği veri. TÜİK yabancılara yapılan konut satışlarını her ay yayımlıyor. Ama yatırım yoluyla verilen vatandaşlıkların hangi yoldan, kaç kişiye ve ne tutarla verildiğine dair kamuya açık, düzenli bir veri yok. Gayrimenkul, mevduat, bireysel emeklilik, fon ya da tahvil yolundan kaç başvuru geldiğini, kaçının sonuçlandığını ve bu yollardan ülkeye ne kadar kaynak girdiğini bilmiyoruz.
Sahada gördüğümüz tablo ise net: Son dönemde yatırım yoluyla vatandaşlık için gelen yabancı yatırımcıların önemli bir kısmı mevduat ve emeklilik yollarını tercih ediyor. Bu tercihin reel ekonomiye katkısını ölçemiyorsak, programın başarısını da tam olarak değerlendiremeyiz. Ölçemediğimiz bir şeyi yönetmekte zorlanırız.
Sektör derneklerinin sesi doğaldır
Bu konuyu GYODER'in, yabancıya gayrimenkul satışının doğrudan muhatabı olan GİGDER'in, Türkiye Müteahhitler Birliği'nin (TMB), İNDER'in, KONUTDER'in ve Türkiye İMSAD'ın; sermaye piyasası tarafında da TSPB ve TKYD gibi kuruluşların dile getirmesi kadar doğal bir şey olamaz. Bu kurumlar istihdamı, vergiyi ve büyümeyi sahada üreten tarafı temsil ediyor. Bu görüşler bir sektörün kendi çıkarını korumasından ibaret değil; vatandaşlık programının ülkeye ne kazandırdığına dair meşru bir değerlendirme olarak ele alınmalı.
Hedef doğru; yön verilmesi gerekiyor
Kanun koyucu bu programı tasarlarken döviz girişini artırmak gibi değerli bir hedef gözetti. Bu hedefi korurken gelen paranın üretken alanlara yönelmesini sağlayacak birkaç adım öneriyorum:
- Öncelik reel yatırıma: Vatandaşlık hakkı öncelikle reel ekonomiye kaynak aktaran yollara verilsin: gayrimenkul, GYF, PGYF, GSYF ve uzun vadeli devlet tahvili.
- Haksız rekabete son: Mevduat ve emeklilik yolları ya kaldırılsın ya da tutar ve süre şartları, reel yatırım yollarıyla haksız rekabet yaratmayacak şekilde yeniden düzenlensin. Kur riskini tamamen ortadan kaldıran fon tercihleri de bu kapsamda gözden geçirilsin.
- Ölçüm ve şeffaflık: Yatırım yoluyla verilen vatandaşlıklar yollara göre ayrılmış olarak düzenli yayımlansın: başvuru sayısı, sonuçlanan vatandaşlıklar ve ülkeye giren tutar. Böylece giden paranın hangi sektörde ne ürettiği ölçülebilir hale gelir.
Vatandaşlık, bir ülkenin verebileceği en değerli haklardan biridir. Karşılığında gelen yatırımın da bu değeri taşıması, yani konut, iş yeri, girişim ve istihdam olarak ülkeye geri dönmesi gerekir.
Yetkililerin bu konuyu dikkate almasını saygıyla rica ediyorum.
Bilgilendirme: SPK lisanslı FT Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi A.Ş.'nin (FT Portföy) Yönetim Kurulu Başkanıyım. Şirketimiz gayrimenkul ve girişim sermayesi yatırım fonları yönetmektedir. Bu yazıdaki görüşler kişiseldir; yatırım tavsiyesi değildir.
Kaynaklar: TÜİK Konut Satış İstatistikleri (Aralık 2022, Eylül 2026); SEDDK vatandaşlık amaçlı bireysel emeklilik planı uygulamaları ve emeklilik şirketlerinin "Vatandaşlık BES Planı" ürün bilgileri.